In English     En Francais     In Italiano      In Deutsch

Forsiden       Links        Kontakt

Køb af fast ejendom i Italien
 

De største udfordringer ved huskøb i Italien 

Hvis man ønsker at købe en ejendom i Italien er den største udfordring at finde den faste ejendom og vælge de rigtige rådgivere.

Der er typisk brug for tre rådgivere, hvis man skal være på den sikre side, når man erhverver fast ejendom i Italien:

  • En ejendomsmægler
  • En byggesagkyndig - gerne arkitekt eller landmåler (geometra)
  • En italiensktalende advokat
Det er tiden og umagen værd at lære disse tre aktører at kende, når man skal købe fast ejendom, idet manglende kendskab til de enkelte regler og manglende forholdsregler kan føre til, at man enten slet ikke har købt ejendommen eller bliver involveret i endeløse retssager i Italien.

Handel ikke gyldig uden notar
 

Udover de tre nævnte rådgivere skal man være opmærksom på, at overførsel af fast ejendom i Italien kræver, at en notar udarbejder et skøde. Med andre ord: En simpel skriftlig aftale, som de to parter underskriver, overfører ikke den faste ejendom. Uden notar ingen handel!
 

Ejendomsmægleren

I Italien, som i Danmark, kan man kun kalde sig ejendomsmægler, hvis man har en uddannnelse, har bestået en statseksamen og er registreret i det lokale handelskammer som autoriseret mægler. Kun autoriserede ejendomsmæglere kan handle med fast ejendom og kan kræve salær!
Det er et krav, at autoriserede ejendomsmæglere skal være forsikrede.

Det skal fremgå af ejendomsmæglerens brevpapir, at den pågældende er autoriseret mægler - Agente immobilare autorizzato - hedder det på italiensk.

Den byggesagkyndige

I Italien køber man som beset. Der findes ingen tilstandsrapport. Det er derfor en god ide at lade ejendommen gennemgå af en professionel håndværker eller en lokal arkitekt eller landmåler, geometra, inden købet!

Advokaten

Det er nødvendigt at finde en advokat, der taler italiensk, idet retssproget er italiensk og alle retslige dokumenter er på italiensk.

De fleste italienere er dårlige til sprog og taler kun italiensk.

Det er vigtigt at vide, hvordan det italienske retssystem fungerer, og det er ikke nok at kende det danske retssystem. Køb af fast ejendom i Italien foregår på en anden måde end i Danmark, og man er nødt til at kende de gældende retsregler i Italien for at kunne vejlede køberne korrekt.

Advokaten gennemgår alle dokumenter og sikrer sig, at ejendommen er ejet af sælgeren, og at der ikke er pant eller andre rettigheder, der hviler på ejendommen. HUSK at en ejendomsmægler er "sælgerens" mand og alene har interesse i at sælge ejendommen hurtigst muligt til den bedst mulige pris, mens advokaten varetager køberens interesser. ejendomsmægleren og advokaten har derfor to forskellige roller og kan ikke erstatte hinanden.

Pas på de ukvalificerede "Hjælpere"

Som udlænding risikerer man at møde en gruppe mennesker, som ganske vist ikke kalder sig mægler eller advokat, men som alligevel tilbyder at "hjælpe" på forskellige måder med at købe den faste ejendom.

Hjælpen kan bestå i oversættelse af dokumenter, gennemgang af ejendommen med henblik på at konstatere om ejendommen lider af fejl og mangler, reparationer og istandsættelse af ejendommen, ansøgning til myndigheder, (ukvalificeret) juridisk assistance og kontakt med myndigheder, herunder banker.

fælles for disse mennesker er, at de ikke er i besiddelse af nogen kvalifikationer, bortset fra, muligvis, erfaring, der som regel er begrænset. Mit råd er at undgå at involvere sig med disse mennesker, uanset hvor sympatiske og hjælpsomme de er.

De reklamerer typisk med at være billigere end en uddannet rådgiver - mægler, arkitekt, advokat - men ender med at kræve en beløb for deres hjælp. Inden  man siger "ja, tak" til tilbuddet for at spare nogle få tusinde kroner, er det værd at vurdere,om det er prisern værd at spare få penge og løbe en stor risiko, som beskrevet f.eks. her:

For nyligt er en ny gruppe ukvalificerede hjælpere dukket op. Det drejer sig typisk om danskere, der bor i Italien eller udenlandske selskaber, der sælger ejendomme i Italien.

Disse mennesker/selskaber reklamerer med følgende motto:
"Køb af fest ejendom i Italien PÅ DANSK! Gå tryg og sikker gennem alle købsfaser i Italien med dokumenter på DANSK og med de garantier, som DANSK lov giver dig. Du har mulighed for at anlægge sag i Danmark, hvis noget går galt!"

Mange føler sig trygge ved denne "garanti" og siger glædeligt "Ja, tak" til tilbuddet. Men husk lige følgende:

  • Når ejendommen befinder sig i Italien, skal købet foregå ifølge italiensk lov. Køber man ifølge de danske regler om køb, er ejendommen IKKE overført.
  • Dansk lov, herunder købeloven, gælder ikke i Italien. En dansk købsaftale gælder derfor ikke i Italien.
  • Retssproget i Italien er italiensk. Dvs. at alle dokumenter skal oversættes til italiensk, og at det i tilfælde af tvivl om fortolkningen af en aftale er den italienske tekst, som gælder. (En undtagelse er dokumenter udfærdiget i Sydtyrol, som er tosproglig: italiensk og tysk)
  • Det er muligt, at købsaftalen indeholder en klausul om, at det selskab, som har solgt ejendommen, kan sagsøges i Danmark, men denne klausul er ikke så meget værd, fordi en sag angående f.eks. fejl og mangler ved fast ejendom ofte omfatter oversættelse af flere italienske dokumenter, herunder italienske love og reglementer, syn og skøån på ejendommen i Italien og undersøgelse af italiensk lovgivning, som er en dansk dommer ubekendt. En sag af denne art vil være så vanskelig og omkostningsfuld, at den ikke vil være prisen værd.
  • Ofte er sælgeren/rådgiverne ikke forsikret, og det vil derfor være umuligt at få udbetalt erstatning.

Uheldige eksempler fra virkeligheden
 

Et danskregistreret selskab investerede i et projekt i Syditalien.

Ifølge projektet skal der bygges 20 bungalows med direkte adgang til stranden. Der skal bygges swimmingpool og tennisbaner samt grønne arealer.

Købsaftalen er på dansk og henviser til den danske købelov. I købsaftalen er beskrevet alle de rettigheder, som køberne får, og hvordan det færdige projekt skal se ud.

Kort efter købet viser det sig, at der er flere mangler ved husene, at swimmingpoolen, tennisbanen og de grønne arealer ikke kan bygges, fordi grunden slet ikke tilhørte det danske selskab, og at adgang til stranden ikke er direkte, men går igennem en grund, der tilhører et hotel, som kræver betaling ved passage,

Køberne vil gerne anlægge sag mod selskabet, men det er i mellemtiden gået konkukrs, så der er ikke meget at hente der. Derfor henvender de sig til de lokale myndigheder og anlægger sag. De får dog at vide, at købsaftalen ikke gælder, fordi den henviser til dansk lovgivning, som ikke gælder i Italien.

Køberne forsøger nu at sælge, men ingen vil købe en ejendom, som er mangelfuld, medmindre prisen er væsentlig lavere end, hvad ejendomme oprindelig blev købt for.

Der findes endnu mere grelle tilfælde, hvor "hjælperen" har tilbudt at betale sælgeren, notaren, håndværkerne mv. ved at tilbyde at "deponere" købesummen og andre beløb på sin konto med det beklagelige resultat, at pengene er forduftet. Køberne er herefter henvist til at henvende sig´til politiet, som i de fleste tilfælde intet kan stille op.

Det er kun et par af de eksempler, der viser, hvor galt det kan gå, hvis man ikke henvender sig til professionelle, når man handler ejendom i et fremmed land.

Kontakt advokat Sandra Moll Dirscherl for at få mere information om køb af fast ejendom i Italien


Læs praktisk vejledning ved huskøb i Italien (PDF)
Advokat og avvocato Sandra Moll Dirscherl     CVR: 26977383     E-mail: sam@advokathusetbredgade.dk